Добрый день. Ситуация у Вас очень сложная.
Последовательность действий следующая. Выплатить ипотеку, снять обременение банка, выделить доли детям, зарегистрировать право собственности всех членов семьи, получить разрешение органов опеки на продажу и только потом Вы сможете продать. Технически все это исполнить можно, но вот найти покупателя на такую схему невозможно. По факту получается, что покупатель должен Вам предоставить сумму денег достаточную для погашения ипотеки и после этого еще ждать пару месяцев, пока Вы урегулируете все формальности.

Материнский капитал может по разному учавствовать. Если в ДКП прописано эо участие , это одно, но ведь ,возможно, что собственники сначала купили квартиру в ипотеку, потом родился второй ребенок и они часть ипотеки покрыли МК. Вот здесь как раз и могут быть проблемы, с одной стороны росреестр не видит этого, с другой есть обязанность выделить доли...

Алексей, часто умные ни наши клиенты проводят сделки самостоятельно и в ДКП ни одного слова про доли детям ))) Читайте правильно. В своем ответе я обращаюсь именно к Людмиле и проигрываю ее ответ. Что касательно вопроса Владимира, то он (вопрос) может и задан некорректно, но достаточно понятен... )))

Елена, детей нужно наделять долями в течении 6 месяцев. А некоторые и через год не спешат!
Пенсионный фонд, обязан перечислить деньги в течении 2-х месяцев -не более! Каким образом Росреестр отслеживает обязательное наделение?! Откуда вы это берете?
Вопрос задан вообще некорректно! Владимир вообще не понимает, что нужно делать.....
И что это такое: в квартире УЧАСТВУЕТ материнский капитал!? Может участвовал.....))
Есть покупатель, цена согласована, берем залог!? В банк конечно можно идти, но по ходу, там и покупатель ничего не соображает!

Людмила, Росреестр отслеживает обязательное выделение долей детям в недвижимости, если она приобреталась с использованием МК по ДКП. В противном случае ПФ деньги Продавцу не перечислит. Господин Никитин, видимо, это имел ввиду.

Ситуация у вас не простая, но решаемая. Главное это два пункта. Первый вы выполнили - нашли покупателя. Второй пункт - согласуйте порядок реализации с банком. Кстати, сняв одно обременение по погашению ипотеки банка вам никто не мешает создать новое - от покупателя, пока не купите одновременно с продажей своей новую недвижимость детям. Квартиру для покупки выбирайте заранее, чтоб время сэкономить. На нынешнем рынке это не трудно. В остальном согласен с Д. Пятецким полностью. Я его ответ просто дополняю. Кроме этого желательно вам опереться на помощь опытного риелтора., который посоветует, как себя вести, успокоит продавца и все организует.
Своим клиентам не советую продавать подобную квартиру без выделения долей детям. Не обязательно вас поймает Росреестр, а может в редких случаях, но поймать после прокурорской проверки прокурор, который не обязательно сошлется на ваше незаконное обогащение, если вы не выделите в этой, продадите а выделите в новой. По аналогичной ситуации был суд в Твери примерно полгода назад. Если смогу, найду ссылку и здесь предоставлю.
В любом случае в Питере риелторы хорошие и вам помогут. Михаил. Москва.

Людмила,насчет маткапитала.
А что там Росреестр в документах продавца вычитать может,если маткапиталом гасили ипотеку?Я еще понимаю,если напрямую продавцу маткапитал перечислялся-тогда в правоустанавливающем об этом есть,но таких сделок по Питеру практически не бывает.А при ипотеке?Особливо,если ипотека в силу договора?Фигушки чего увидишь.
Насчет отслеживания и договоренностей с ПФ.Вот буквально 2 месяца назад одни мои клиенты спокойно продали квартир .укоторую я им полтора года назад покупала с ипотекой.Они сразу погасили ипотеку маткапиталом.А ведь писали обязательство ПФу,что детишкам доли выделят.И не сделали.Сделку зарегистрировали.Ну и где приостановка?

Владимир,Вы говорите,что есть покупатель.Он вообще-то представляет,какие риски его ожидают?Или вообще нифига не соображает в недвижимости и ему ну очень хочется купить вашу квартиру?Каково тело кредита,которое ему сейчас придется погасить?
А так-да,начинать с банка.

В данном случае без согласия банка ничего не выйдет, а в остальном полностью согласна с Николаем Авдилиным.

Самый лучший вариант - прийти на консультацию с документами на квартиру.
Здесь могут наговорить очень много, исходя из общих данных. И то, что нужно, и то, что не нужно.
Вам необходима конкретная информация по Вашей ситуации, по конкретной квартире, конкретному банку и по использованию мат.капитала.
Обращайтесь в личку к проверенным специалистам.